Nexa Royal Oasis — Black Edition · Pandava, Bali

Обзор объекта

Private Collection. Считанные юниты.

Black Edition — верхняя линейка Nexa Royal Oasis. Ограниченное количество резиденций с приоритетным доступом к общим зонам, персонализированным оформлением и собственной УК с опытом на Бали более 8 лет.

Тип

Villa / Apartment

1-3 спальни · private pool

Площадь

85–160 м²

включая террасы и бассейн

Цена от

$350 000

от застройщика, без наценки брокеров

Leasehold

77 лет

эксклюзивный лимит для зоны

Почему этот проект

Что делает Nexa Royal Oasis объектом уровня Whitelist.

Из 120+ застройщиков на Бали, которых мы проверили за последние 18 месяцев, лишь 5 прошли наш DD полностью. Nexa — один из них. Вот пять вещей, на которые мы смотрим прежде всего.

I

Юридическая чистота

PBG получен на всю территорию, не только SLF. Земля зарегистрирована в HGB под PT PMA — безопасная форма для иностранного инвестора. Без нарушений по зонированию.

II

Leasehold 77 лет

Эксклюзив для зоны Пандавы — стандарт по рынку 25-30 лет. Две протоколированные пролонгации после первоначальных 25. Юридически закреплено в контракте.

III

Качество строительства

Бетон К300 (а не К100 как у 80% дешёвых проектов), трёхуровневая гидроизоляция, сплинкерная противопожарная система, сейсмические компенсаторы. Собственные заводы материалов.

IV

Управляющая компания

Доля инвестора — 48% от Gross Revenue. Отсутствие скрытых платежей. 8+ лет работы УК на Бали с прозрачной отчётностью по Booking.com и Airbnb.

V

Skin in the game

True Real Estate держит собственные юниты в Royal Oasis. Мы рекомендуем только те проекты, куда вкладываем свой капитал. Конфликт интересов исключён.

VI

Репутация девелопера

Nexa Group — 6 сданных проектов на Бали, все в срок. Александр — основатель, украинский инвестбанкир с 14-летним опытом в региональной недвижимости.

Due Diligence в 140 пунктов

Мы проверяем объект так, как проверяют его хедж-фонды.

Из 120+ застройщиков на Бали только 5 прошли нашу проверку полностью. Мы не продаём, пока сами не инвестируем. Вот что это значит на практике.

01 Юридическая проверка. Верификация PBG (не только SLF), статус земли, форма собственности, договор с PT PMA, KDB/KLB соответствие, история бенефициаров через KYC-провайдера.
02 Финансовая модель. Пессимистичный сценарий от 10% годовых (без маркетинговых гарантий 20%). Парсинг Booking / Airbnb по аналогам, индексация, амортизация, кризисные допущения.
03 Техническая экспертиза. Марка бетона, гидроизоляция, противопожарная система, проверка качества работ независимым инженером. Визуальный отчёт с фото с площадки.
04 Репутация застройщика. Сданные проекты, сроки, отзывы предыдущих инвесторов, финансовая устойчивость, контрольные платежи.
05 Проверка УК. Процент от Gross Revenue (не менее 45%), скрытые комиссии, прозрачность отчётности, сравнение с 3 альтернативными УК в регионе.

Застройщик

Nexa Group — один из пяти в нашем Whitelist.

Девелопер с украинскими корнями и 6 сданными проектами на Бали — Royal Oasis Collection в Переренане, Black Edition в Пандаве, три апарт-комплекса в Чангу и Берава.

Основатель — Александр, бывший инвестбанкир с опытом работы в лондонском Сити и региональным портфелем недвижимости более 80 млн долларов. Лично ведёт отношения с ключевыми клиентами.

Все проекты сданы в срок. Средний прирост цены юнитов от pre-sale до full delivery — 28–42%.

Whitelist True RE · с апреля 2025

Сданных проектов

6 на Бали

Средний прирост pre-sale → full

+28–42%

Проверено по DD

140 / 140

Срок собственной УК

8+ лет

Финансовая структура

Цифры. Пессимистично. С допусками на кризис.

Мы не используем маркетинговые прогнозы в 20-25%. Нижняя граница модели — 10% годовых, с учётом падения заполняемости на 25% и сценариев коррекции цен.

Вход

20%

Первый платёж при бронировании юнита. Остаток — по графику этапов строительства.

Пессимистичный ROI

10.8%

Годовая чистая доходность при консервативной модели: заполняемость 68%, ADR $145.

Оптимистичный ROI

14.2%

При текущих показателях рынка: заполняемость 82%, ADR $175, сезонная индексация.

Точка безубыточности

7 лет

Полный возврат капитала при пессимистичной модели. При оптимистичной — 5 лет.

Прирост капитала

+28%

Средний исторический рост от pre-sale до delivery по 6 предыдущим проектам Nexa.

Доля инвестора от Revenue

48%

От Gross Revenue, без скрытых платежей УК. Прозрачная ежемесячная отчётность.

Все цифры — результат парсинга Booking.com и Airbnb по 24 аналогичным объектам в Пандаве за последние 18 месяцев, с поправкой на сезонность и текущие тренды рынка. Полная финмодель предоставляется на созвоне DD.

Процесс

Четыре шага до сделки.

DD-созвон

Обсуждаем ваши цели, показываем полный DD-отчёт, финансовую модель, даём ответы на любые вопросы. 45 минут.

Резервирование

Первый платёж 10% бронирует конкретный юнит. Juridical due diligence вашего выбранного объекта силами нашей команды.

Нотариус и договор

Подписание Leasehold-договора через аккредитованного нотариуса на Бали. Возможно удалённо через доверенное лицо.

Delivery и управление

Контроль стройки через независимого инженера с ежемесячными отчётами. После delivery — прямой выход на УК.

Следующий шаг

Один созвон — и у вас полная картина: DD, финмодель, процесс.

Мы работаем по принципу skin in the game. Если объект не в нашем Whitelist — мы о нём не говорим. Nexa Royal Oasis Black Edition в Whitelist. Остальное обсудим на созвоне.

Записаться на DD-созвон