Nexa Royal Oasis — Black Edition · Pandava, Bali

Обзор объекта

Private Collection. Считанные юниты.

Black Edition — верхняя линейка Nexa Royal Oasis. Ограниченное количество резиденций с приоритетным доступом к общим зонам, персонализированным оформлением и собственной УК с опытом на Бали более 8 лет.

Тип

Villa / Apartment

1-3 спальни · private pool

Площадь

85–160 м²

включая террасы и бассейн

Цена от

$350 000

от застройщика, без наценки брокеров

Leasehold

77 лет

эксклюзивный лимит для зоны

Почему этот проект

Что делает Nexa Royal Oasis объектом уровня Whitelist.

Из 120+ застройщиков на Бали, которых мы проверили за последние 18 месяцев, лишь 5 прошли наш DD полностью.

I

Юридическая чистота

PBG получен на всю территорию, не только SLF. Земля зарегистрирована в HGB под PT PMA — безопасная форма для иностранного инвестора.

II

Leasehold 77 лет

Эксклюзив для зоны Пандавы — стандарт по рынку 25-30 лет. Две протоколированные пролонгации после первоначальных 25. Юридически закреплено в контракте.

III

Качество строительства

Бетон К300, трёхуровневая гидроизоляция, сплинкерная противопожарная система, сейсмические компенсаторы. Собственные заводы материалов.

IV

Управляющая компания

Доля инвестора — 48% от Gross Revenue. Отсутствие скрытых платежей. 8+ лет работы УК на Бали с прозрачной отчётностью.

V

Skin in the game

True Real Estate держит собственные юниты в Royal Oasis. Мы рекомендуем только те проекты, куда вкладываем свой капитал.

VI

Репутация девелопера

Nexa Group — 6 сданных проектов на Бали, все в срок. Александр — основатель, украинский инвестбанкир с 14-летним опытом.

Due Diligence в 140 пунктов

Мы проверяем объект так, как проверяют его хедж-фонды.

Из 120+ застройщиков на Бали только 5 прошли нашу проверку полностью.

01Юридическая проверка. Верификация PBG, статус земли, форма собственности, договор с PT PMA, история бенефициаров через KYC-провайдера.
02Финансовая модель. Пессимистичный сценарий от 10% годовых. Парсинг Booking/Airbnb по аналогам, индексация, амортизация, кризисные допущения.
03Техническая экспертиза. Марка бетона, гидроизоляция, противопожарная система, проверка независимым инженером.
04Репутация застройщика. Сданные проекты, сроки, отзывы предыдущих инвесторов, финансовая устойчивость.
05Проверка УК. Процент от Gross Revenue (не менее 45%), скрытые комиссии, прозрачность отчётности.

Застройщик

Nexa Group — один из пяти в нашем Whitelist.

Девелопер с украинскими корнями и 6 сданными проектами на Бали.

Основатель — Александр, бывший инвестбанкир с опытом работы в лондонском Сити и региональным портфелем недвижимости более 80 млн долларов.

Все проекты сданы в срок. Средний прирост цены юнитов от pre-sale до full delivery — 28–42%.

Whitelist True RE · с апреля 2025

Сданных проектов

6 на Бали

Средний прирост pre-sale → full

+28–42%

Проверено по DD

140 / 140

Срок собственной УК

8+ лет

Финансовая структура

Цифры. Пессимистично. С допусками на кризис.

Мы не используем маркетинговые прогнозы в 20-25%. Нижняя граница модели — 10% годовых.

Вход

20%

Первый платёж при бронировании юнита.

Пессимистичный ROI

10.8%

Заполняемость 68%, ADR $145.

Оптимистичный ROI

14.2%

Заполняемость 82%, ADR $175.

Точка безубыточности

7 лет

Полный возврат капитала при пессимистичной модели.

Прирост капитала

+28%

Средний исторический рост от pre-sale до delivery.

Доля инвестора от Revenue

48%

От Gross Revenue, без скрытых платежей УК.

Все цифры — результат парсинга Booking.com и Airbnb по 24 аналогичным объектам в Пандаве за последние 18 месяцев. Полная финмодель предоставляется на созвоне DD.

Процесс

Четыре шага до сделки.

DD-созвон

Обсуждаем ваши цели, показываем полный DD-отчёт, финансовую модель. 45 минут.

Резервирование

Первый платёж 10% бронирует конкретный юнит. Juridical due diligence вашего выбранного объекта.

Нотариус и договор

Подписание Leasehold-договора через аккредитованного нотариуса на Бали. Возможно удалённо.

Delivery и управление

Контроль стройки через независимого инженера с ежемесячными отчётами. После delivery — прямой выход на УК.

Следующий шаг

Один созвон — и у вас полная картина: DD, финмодель, процесс.

Мы работаем по принципу skin in the game. Если объект не в нашем Whitelist — мы о нём не говорим.

Записаться на DD-созвон